自己破産をしても今の家に住み続けたい! 今の家に住み続ける方法徹底解説

man
自己破産をすると絶対に家を手放さなければならないのですか?
concierge
自己破産を実行した人が所有する住宅は確実に処分されます。
man
じゃあ、自己破産をする前に名義変更をしてしまえば家を手放さなくても済むのですね!
concierge
それは財産隠しになりますのでやってはいけません。場合によっては処罰されます。
man
家は諦めるしかないのですね……。
concierge
ハウス・リースバックを利用すれば、住み続けることは可能かもしれません。

今回は自己破産をしても住宅に住み続ける方法、そして住宅を残すための他の債務整理方法について紹介していきます。

自己破産をすると持ち家は処分されてしまうのか?

自己破産は一定額以上の財産と引き換えに、申立てをおこなった人の借金を免除してくれる手続きになります。

ただし、税金のような支払いの義務があるもの、慰謝料や賠償金などのようなものは自己破産をしても免除にはなりません。

自己破産をした場合、金融機関は貸したお金を、できる限り回収をしなければなりません。そのため、債務者の家や車の、換金処分できる財産を裁判所が選任した破産管財人がすべて処分して債権者に平等に分配をします。

つまり、自己破産とは借金が0円になるのではなく、可能な限り債権者へ返済をしたうえで借金を0円にする手続きになります。

そのため、財産である持ち家は売却の対象になりますので、必ず手放す必要があります。

夫婦連名で住宅ローンを借りている場合、持ち家は残せる?

夫婦連名の住宅ローンの場合は、夫婦の一方だけでも破産手続きをしてしまいますと、住宅を残すことはできません。夫婦の連帯債務では、抵当権は各自の持ち分ではなく不動産全体に設定されているのです。

結果として、夫婦のどちらか一方が自己破産をした時点で、金融機関は家を競売にかけます。

処分される財産は自己破産をしたものの財産のみ

たとえば、父親・母親・子供の3人家族で、持ち家の名義人、つまり所有者である父親が自己破産をした場合、持ち家は父親の財産になりますので換金処分の対象になります。また、父親が持っている財産も処分されてしまいます。

しかし、持ち家の所有者ではない母親が自己破産をした場合、母親の財産のみが処分されますので、持ち家を手放す必要はありません。子供が自己破産をしても、持ち家の所有者ではありませんので同様です。

自己破産をすると家族全員の財産を処分換金されるのではなく、自己破産者の所有する財産のみが処分換金の対象になります。

持ち家の処分を避ける方法として名義人を変更するのはあり?

自己破産前に、持ち家の名義を他人名義にすれば自己破産をしても持ち家を守ることができるのではないのか? と安易に考える人がいます。

自己破産前に他人名義にするということは、財産隠しとして違法行為に分類されてしまい、罪に問われてしまいます。
concierge
そのため、持ち家を残すために家の名義を変更してはいけません。
名義を合法的に変更するのであれば、親族間売買・親子間売買という手法があります。

合法的に名義変更が可能な親族間売買・親子間売買について

親族間や親子間で住宅の所有権を売買するものです。ただし、不動産会社がきちんと査定を行った市場価格で売却しなければなりません。そして、手に入った売却金額については、すべて債権者の返済や生活費などに使用しなければなりません。

ただ、親族間売買・親子間売買には大きな問題があります。それは銀行が住宅ローンを融資してくれない可能性が高いという点です。普通、親族間、親子間で不動産を売買することはありませんので、住宅ローン審査には通りにくくなります。

そのため、親族間売買・親子間売買は、一般的に住宅ローンを組むことが難しく、一括で購入するしか手段がないのです。

concierge
しかし、適正価格で一括購入をしてしまえば、合法的に住宅の所有権を他人名義に書き換えることが可能です。その後は、所有者に賃貸料金を支払いながら、自己破産をしても、そのまま住宅に住み続けることが可能な手段です。

現実問題できるかは疑問ですが、自己破産をしても住宅に住み続けることができるでしょう。

ハウス・リースバックという方法

自己破産をしても住宅に住み続ける方法があります。

その中で、もっとも現実的な方法がハウス・リースバックです。親族間売買・親子間売買に内容は似ているのですが、売却相手が不動産業者や投資家などの第三者になります。

ハウス・リースバックを実行する場合、不動産業者に住宅を査定してもらい、査定価格を出してもらいます。その査定価格に納得がいったら、住宅の所有権のみを不動産業者へ売却をします。所有権を売却したと同時に住宅のリース契約(賃貸契約)を結びます。

その結果、売却した住宅にそのまま住み続けることができます。そのまま自己破産をしても、住宅の所有権を持っているのは不動産業者になりますので、住宅から引越す必要もありません。

ハウス・リースバックのメリット

ハウス・リースバックをするメリットは、

  • 引越しをする必要がない
  • 買戻し契約を結ぶことができる
  • 住宅を他人に売却したことが周囲にばれることがない

この3点になります。

自己破産をしても周囲の人に気が付かれる可能性は低いので、自己破産や住宅を売却した事実は、まず周囲に住んでいる人に気が付かれることはないでしょう。また、買戻し契約という契約を結ぶことで、自己破産をして経済的な更生をはかり、きちんと貯蓄をすることができたのならば、将来的に不動産業者から住宅の所有権を買い戻すことも可能です。

どうしても、住宅を残して自己破産をしたいという人にとっては、非常にメリットのある方法の1つです。

ハウス・リースバックのデメリット

ハウス・リースバックのデメリットについては下記の通りです。

  • オーバーローン状態では利用できない
  • リース料金は、住宅の売却価格の10%/年
  • 長期間利用すると損をする

このようなデメリットがあります。

まず、オーバーローン状態の方は利用することができません。オーバーローン状態というのは、住宅ローンの残債務額が住宅の売却益よりも多い状態です。

アンダーローン状態、つまり、住宅ローンの残債務額が住宅の売却益よりも少ない場合なら、債権者は住宅売買に文句をつけることはありません。なぜなら、貸しているお金が全額返ってくるのですから、文句をつけて住宅売買を邪魔する必要がありません。

しかし、オーバーローン状態では住宅を少しでも高く売ってもらわないと、債権者としては回収することのできる金額が少なくなってしまいますので、問題となります。そして、ハウス・リースバックを利用した場合、普通の住宅売買よりも安い価格での売却となってしまうのです。不動産業者も商売で住宅を購入しますので、少しでも安く購入しなければなりません。

結果として、債権者がハウス・リースバック契約に納得せず、話がまとまらないケースが多くなります。

また、リース料金ですが住宅の売却額の10%を年間で支払っていきます。固定資産税などを支払う必要がないとしても、自己破産後に毎月のリース料金を支払うのは厳しくなる可能性があります。もちろん、リース料金を滞納した場合、退去しなければなりませんので、今度はリース料金が生活費に重くのしかかる可能性があります。

そして、1年で売却額の10%を支払うということは、10年間継続して住み続けると、売却代金と+-0になってしまいます。つまり、10年以内に買戻しができないのであれば、ハウス・リースバックを利用してもそこまでメリットがあるとはいえません。

ハウス・リースバックを利用するのであれば

ハウス・リースバックを利用するのであれば、事前に弁護士にハウス・リースバックを利用しても自己破産に問題をきたさないかを聞いてから行いましょう。

たとえば、売却代金をギャンブルに使ってしまうと、免責不許可事由に該当する可能性が出てきて、自己破産ができないなんてことも出てきます。

concierge
このような場合、専門的な知識を持った弁護士にハウス・リースバックを利用したのちの身の振り方について聞いておいた方が安全であるといえます。

借金をどうにかしたいけど、持ち家を残したい場合

自己破産をする場合、上記のハウス・リースバックや親族間売買・親子間売買をしない限り、自己破産検討者名義の住宅を残すことは不可能です。

そのため、住宅を意地でも残したいのであれば、自己破産ではなく、その他の債務整理方法を検討しましょう。

では、どのような方法があるのかといえば、

  • 任意整理
  • 個人再生

この2つの方法があります。

まずは、任意整理から検討していき、任意整理では借金問題の解決が不可能であれば、個人再生を利用することになります。

ただ、どちらの方法とも自己破産のように借金が免除になるわけではなく3年~5年かけて返済をしていかなければなりません。

concierge
つまり、収入がなければ利用することができないのです。失業した結果、資金難に陥り借金を抱えている場合には不向きな方法です。一定の収入があり、借金をきちんと返済していくことが前提となります。

任意整理

任意整理ですが、特定の債権者と直接交渉をして借金の利息、返済方法を見直すというものです。借金が問題となったときに真っ先に行うのが任意整理であり、債務整理の中ではもっとも難易度の低いものとなります。裁判所を間に挟みませんので官報に名前が載ることもありません。

任意整理のメリットは、特定の債権者と任意で交渉をすることができる点にあります。つまり、住宅ローンを借りている債権者とは任意交渉をすることなく、その他の債権者と任意整理の交渉をするのです。

たとえばですが、消費者金融業者、クレジットカード会社、住宅ローンを借りている銀行の債権者が3つある場合、任意整理は消費者金融業者とクレジットカード会社と交渉を行い、住宅ローンを借りている銀行とは任意整理の交渉をすることなくいままで通り返済をしていくことになります。

任意整理=債務整理と考えられるほど、利用されている方法であり、債務整理を始めるとしたらまずは任意整理をおこなうケースが一般的です。

任意整理は債権者と直接交渉をして借金の減る額が異なります。ただし、大幅に借金が減額されることはありません。

任意整理で可能なことは、

  • 将来発生する利息のカット
  • 返済期間を3年~5年程度延長

この2点です。

過払い金が発生している場合、過払い金分、借金の元本をカットすることができる可能性があります。ただ消費費者金融業者は、過払い金返還請求ブームなどのあおりを受けて大手の消費者金融業者も銀行の子会社になるほど、資金面の体力がなくなっています。

そのため、弁護士でも交渉が難航するケースがあります。個人で交渉を行う場合は、高い確率で煙まかれますので、弁護士に交渉を依頼することをおすすめします。

任意整理を選ぶべき人について

任意整理は、前述したとおり、将来発生する利息のカット、返済期間のリスケジュールがメインになります。過払い金が発生しているときのみ、元本のカットが可能です。過払い金は本来払う必要のない利息であり、それを元本の返済にあてるわけです。

任意整理を選ぶべき人は3年間36回のリスケジュールをしてもらい、借金を完済できるほど、安定した収入がある人でなければおすすめはできません。交渉により5年間60回払いというのもありますが、3年間36回払いが一般的です。

任意整理の交渉で双方納得して和解した場合、和解書(合意書)が作成され取り交わします。和解書が取り交わされるので、その和解書どおりに返済を続ける必要がありますが、後々、和解した内容を反故にされる可能性は低くなります。

個人再生

個人再生ですが、借金を原則5分の1まで減額して、分割し原則3年で完済をする手続きです。裁判所へ申立てて行う手続きになりますので、官報に名前が載ります。

個人再生は、原則、債務整理をする債務を選ぶことができません。しかし、住宅ローン特別条項(住宅ローン特則)を利用することで、住宅ローン以外の借金を大幅に減額することができます。

住宅ローンは減額されずそのままですが、その他の借金が原則5分の1まで減額されます。そして、減額された借金を3年(最長で5年)かけて完済をする方法になります。また、住宅ローンのリスケジュールなどもすることも可能です。

任意整理の減額では借金の返済が厳しいけれど、住宅を守り借金を減額したいという場合に利用される方法です。

任意整理と自己破産の間にある債務整理の方法です。そして、特に住宅を残したい人にとってはメリットのある方法です。

ただし、手続きに関しては非常に複雑であり、個人が仕事の片手間で行えるほど簡単な手続きではありません。また、住宅ローン特別条項の利用条件を満たしているかなど確実に把握するためにも専門の弁護士に依頼をして進めるべきです。

さらに指定された期限内に書類の作成・提出をしなければならず、期限内に書類が提出できなければ手続きがすべて無効になってしまいます。そのため、確実に成功させたいのであれば、弁護士への依頼は必須条件です。

ただ、費用については住宅ローン特別条項込みの個人再生は自己破産を弁護士に依頼するよりも高額な価格が必要です。それでも住宅を残したいという方は利用すべきでしょう。

個人再生を利用すべき人

個人再生を利用すべき人ですが、借金の総額が5分の1にしたのち、残債務を3年(最長で5年)で完済する見込みのある人です。

任意整理・個人再生が無理そうなら自己破産一択

繰り返しになるのですが、任意整理と個人再生は、借金のリスケジュールと減額はあるものの決められた期間内に借金を返済しなければならないのです。

そのため、任意整理ならば最長5年60回払いで完済することが不可能という場合は利用することができません。個人再生も借金を5分の1まで減額して、残債務を3年以内に返済することができなければ、利用することは不可能なわけです。
concierge
無理をすれば返済することができるという状態では、任意整理も個人再生も利用するべきではありません。そのような場合は、すなおに自己破産を選択しておきましょう。
仮に自己破産を選択し住宅を失ったとしても、10年経過することで銀行のブラックリストから名前が抹消されて、自己破産前と同じように住宅ローンを組むことができるわけですから、時間はかかるものの確実に借金問題を解決できる自己破産を選びましょう。

まとめ

自己破産をしても持ち家を残す方法として、

  • 親族間売買・親子間売買
  • ハウス・リースバック

この2つの方法があります。

親族間売買・親子間売買よりも、ハウス・リースバックの利用が現実的な方法といえます。自己破産をしたとしても所有権は不動産業者のものとなっていますので、住宅から引越す必要がなく、自己破産前と同じように住み続けることができます。周囲の人からもハウス・リースバックを利用したことはばれません。

ただし、オーバーローン状態ではハウス・リースバックを利用することはできません。

自己破産をするにあたり、親族間売買・親子間売買とハウス・リースバック以外の方法で住宅を残す方法はありません。

住宅をどうしても残したいのであれば、自己破産ではなく任意整理や個人再生の利用があります。

  • 任意整理は3年36回払い(5年60回払い)で借金を完済する
  • 個人再生は、5分の1に減額された残債務を3年(最長5年)で完済する

このような条件はありますが、住宅を守ることができます。

concierge
しかし、生活を切り詰めれば何とかという状態で任意整理や個人再生を利用してしまうと高い確率で破たんすることになりますので、すなおに自己破産を選択しましょう。

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