自己破産をしても今の家に住み続けたい！　今の家に住み続ける方法徹底解説

自己破産をすると絶対に家を手放さなければならないのですか？

自己破産を実行した人が所有する住宅は確実に処分されます。

じゃあ、自己破産をする前に名義変更をしてしまえば家を手放さなくても済むのですね！

それは財産隠しになりますのでやってはいけません。場合によっては処罰されます。

家は諦めるしかないのですね……。

不動産リースバックを利用すれば、住み続けることは可能かもしれません。

今回は自己破産をしても住宅に住み続ける方法、そして住宅を残すための他の債務整理方法について紹介していきます。

自己破産をすると持ち家は処分されてしまうのか？

自己破産は一定額以上の財産と引き換えに、申立てをおこなった人の借金を免除してくれる手続きになります。

ただし、税金のような支払いの義務があるもの、慰謝料や賠償金などのようなものは自己破産をしても免除にはなりません。

自己破産をした場合、金融機関は貸したお金を、できる限り回収をしなければなりません。そのため、債務者の家や車の、換金処分できる財産を裁判所が選任した破産管財人がすべて処分して債権者に平等に分配をします。

そのため、財産である持ち家は売却の対象になりますので、必ず手放す必要があります。

夫婦連名で住宅ローンを借りている場合、持ち家は残せる？

夫婦連名の住宅ローンの場合は、夫婦の一方だけでも破産手続きをしてしまいますと、住宅を残すことはできません。夫婦の連帯債務では、抵当権は各自の持ち分ではなく不動産全体に設定されているのです。

結果として、夫婦のどちらか一方が自己破産をした時点で、金融機関は家を競売にかけます。

処分される財産は自己破産をしたものの財産のみ

たとえば、父親・母親・子供の3人家族で、持ち家の名義人、つまり所有者である父親が自己破産をした場合、持ち家は父親の財産になりますので換金処分の対象になります。また、父親が持っている財産も処分されてしまいます。

しかし、持ち家の所有者ではない母親が自己破産をした場合、母親の財産のみが処分されますので、持ち家を手放す必要はありません。子供が自己破産をしても、持ち家の所有者ではありませんので同様です。

持ち家の処分を避ける方法として名義人を変更するのはあり？

自己破産前に、持ち家の名義を他人名義にすれば自己破産をしても持ち家を守ることができるのではないのか？　と安易に考える人がいます。

そのため、持ち家を残すために家の名義を変更してはいけません。

合法的に名義変更が可能な親族間売買・親子間売買について

ただ、親族間売買・親子間売買には大きな問題があります。それは銀行が住宅ローンを融資してくれない可能性が高いという点です。普通、親族間、親子間で不動産を売買することはありませんので、住宅ローン審査には通りにくくなります。

そのため、親族間売買・親子間売買は、一般的に住宅ローンを組むことが難しく、一括で購入するしか手段がないのです。

しかし、適正価格で一括購入をしてしまえば、合法的に住宅の所有権を他人名義に書き換えることが可能です。その後は、所有者に賃貸料金を支払いながら、自己破産をしても、そのまま住宅に住み続けることが可能な手段です。

現実問題できるかは疑問ですが、自己破産をしても住宅に住み続けることができるでしょう。

不動産リースバックという方法

自己破産をしても住宅に住み続ける方法があります。

その中で、もっとも現実的な方法が不動産リースバックです。親族間売買・親子間売買に内容は似ているのですが、売却相手が不動産業者や投資家などの第三者になります。

その結果、売却した住宅にそのまま住み続けることができます。そのまま自己破産をしても、住宅の所有権を持っているのは不動産業者になりますので、住宅から引越す必要もありません。

不動産リースバックのメリット

自己破産をしても周囲の人に気が付かれる可能性は低いので、自己破産や住宅を売却した事実は、まず周囲に住んでいる人に気が付かれることはないでしょう。また、買戻し契約という契約を結ぶことで、自己破産をして経済的な更生をはかり、きちんと貯蓄をすることができたのならば、将来的に不動産業者から住宅の所有権を買い戻すことも可能です。

どうしても、住宅を残して自己破産をしたいという人にとっては、非常にメリットのある方法の1つです。

不動産リースバックのデメリット

不動産リースバックのデメリットについては下記の通りです。

まず、オーバーローン状態の方は利用することができません。オーバーローン状態というのは、住宅ローンの残債務額が住宅の売却益よりも多い状態です。

アンダーローン状態、つまり、住宅ローンの残債務額が住宅の売却益よりも少ない場合なら、債権者は住宅売買に文句をつけることはありません。なぜなら、貸しているお金が全額返ってくるのですから、文句をつけて住宅売買を邪魔する必要がありません。

しかし、オーバーローン状態では住宅を少しでも高く売ってもらわないと、債権者としては回収することのできる金額が少なくなってしまいますので、問題となります。そして、不動産リースバックを利用した場合、普通の住宅売買よりも安い価格での売却となってしまうのです。不動産業者も商売で住宅を購入しますので、少しでも安く購入しなければなりません。

また、リース料金ですが住宅の売却額の10％を年間で支払っていきます。固定資産税などを支払う必要がないとしても、自己破産後に毎月のリース料金を支払うのは厳しくなる可能性があります。もちろん、リース料金を滞納した場合、退去しなければなりませんので、今度はリース料金が生活費に重くのしかかる可能性があります。

そして、1年で売却額の10％を支払うということは、10年間継続して住み続けると、売却代金と＋－0になってしまいます。つまり、10年以内に買戻しができないのであれば、不動産リースバックを利用してもそこまでメリットがあるとはいえません。

不動産リースバックを利用するのであれば

たとえば、売却代金をギャンブルに使ってしまうと、免責不許可事由に該当する可能性が出てきて、自己破産ができないなんてことも出てきます。

このような場合、専門的な知識を持った弁護士に不動産リースバックを利用したのちの身の振り方について聞いておいた方が安全であるといえます。

借金をどうにかしたいけど、持ち家を残したい場合

そのため、住宅を意地でも残したいのであれば、自己破産ではなく、その他の債務整理方法を検討しましょう。

まずは、任意整理から検討していき、任意整理では借金問題の解決が不可能であれば、個人再生を利用することになります。

ただ、どちらの方法とも自己破産のように借金が免除になるわけではなく3年～5年かけて返済をしていかなければなりません。

つまり、収入がなければ利用することができないのです。失業した結果、資金難に陥り借金を抱えている場合には不向きな方法です。一定の収入があり、借金をきちんと返済していくことが前提となります。

任意整理

任意整理のメリットは、特定の債権者と任意で交渉をすることができる点にあります。つまり、住宅ローンを借りている債権者とは任意交渉をすることなく、その他の債権者と任意整理の交渉をするのです。

任意整理＝債務整理と考えられるほど、利用されている方法であり、債務整理を始めるとしたらまずは任意整理をおこなうケースが一般的です。

任意整理は債権者と直接交渉をして借金の減る額が異なります。ただし、大幅に借金が減額されることはありません。

過払い金が発生している場合、過払い金分、借金の元本をカットすることができる可能性があります。ただ消費費者金融業者は、過払い金返還請求ブームなどのあおりを受けて大手の消費者金融業者も銀行の子会社になるほど、資金面の体力がなくなっています。

そのため、弁護士でも交渉が難航するケースがあります。個人で交渉を行う場合は、高い確率で煙まかれますので、弁護士に交渉を依頼することをおすすめします。

任意整理を選ぶべき人について

任意整理は、前述したとおり、将来発生する利息のカット、返済期間のリスケジュールがメインになります。過払い金が発生しているときのみ、元本のカットが可能です。過払い金は本来払う必要のない利息であり、それを元本の返済にあてるわけです。

任意整理の交渉で双方納得して和解した場合、和解書（合意書）が作成され取り交わします。和解書が取り交わされるので、その和解書どおりに返済を続ける必要がありますが、後々、和解した内容を反故にされる可能性は低くなります。

個人再生

個人再生は、原則、債務整理をする債務を選ぶことができません。しかし、住宅ローン特別条項（住宅ローン特則）を利用することで、住宅ローン以外の借金を大幅に減額することができます。

任意整理と自己破産の間にある債務整理の方法です。そして、特に住宅を残したい人にとってはメリットのある方法です。

さらに指定された期限内に書類の作成・提出をしなければならず、期限内に書類が提出できなければ手続きがすべて無効になってしまいます。そのため、確実に成功させたいのであれば、弁護士への依頼は必須条件です。

ただ、費用については住宅ローン特別条項込みの個人再生は自己破産を弁護士に依頼するよりも高額な価格が必要です。それでも住宅を残したいという方は利用すべきでしょう。

個人再生を利用すべき人

個人再生を利用すべき人ですが、借金の総額が5分の1にしたのち、残債務を3年（最長で5年）で完済する見込みのある人です。

任意整理・個人再生が無理そうなら自己破産一択

繰り返しになるのですが、任意整理と個人再生は、借金のリスケジュールと減額はあるものの決められた期間内に借金を返済しなければならないのです。

無理をすれば返済することができるという状態では、任意整理も個人再生も利用するべきではありません。そのような場合は、すなおに自己破産を選択しておきましょう。

まとめ

親族間売買・親子間売買よりも、不動産リースバックの利用が現実的な方法といえます。自己破産をしたとしても所有権は不動産業者のものとなっていますので、住宅から引越す必要がなく、自己破産前と同じように住み続けることができます。周囲の人からも不動産リースバックを利用したことはばれません。

ただし、オーバーローン状態では不動産リースバックを利用することはできません。

自己破産をするにあたり、親族間売買・親子間売買と不動産リースバック以外の方法で住宅を残す方法はありません。

住宅をどうしても残したいのであれば、自己破産ではなく任意整理や個人再生の利用があります。

しかし、生活を切り詰めれば何とかという状態で任意整理や個人再生を利用してしまうと高い確率で破たんすることになりますので、すなおに自己破産を選択しましょう。