自己破産をすると賃貸契約を結ぶことができるの?できないの?どっちなの?

自己破産をはじめとした債務整理をおこなうと、ブラックリストに登録されますので、クレジットカードをはじめとして、住宅ローンなどの審査にも通過が難しくなります。

そして、自己破産経験者の悩みのひとつとして、自己破産をすると、家賃保証会社の審査に通らなくなるのでは? と考える方が多くいます。

インターネット上では自己破産をしてもすぐに審査に通過するという話もありますし、自己破産をして数年たっても審査に落ちるという話もあります。

情報が多すぎて不安になってしまいますが、自己破産をしても入居審査を通過することは、できます。一般に公開されている物件でも入居審査に通りやすい物件と通りにくい物件があります。

自己破産をすると住宅を売却しなければなりませんので、自己破産をしても賃貸契約を結ぶことができるのか紹介をしていきます。

自己破産をすると持家を換価処分されてしまう

自己破産をすると、持家をそのまま自身の所有物にし続けるということは不可能です。住宅ローン返済中の住宅であっても、住宅ローンを完済した住宅であっても、自己破産をした場合、破産管財人によって換価処分されてしまいます。

つまり、自己破産をすると絶対に住宅を失うことになるのです。

ただし、賃貸住宅の場合、自己破産者の財産ではありませんので、自己破産をしても出ていく必要はありません。

以前は民法第621条で借家などの賃借人が破産した場合、契約期間が残っていても家主はその賃借人に対して一方的に解約を申し入れることが認められていました。そのため、「破産をするとアパートから退去させられてしまう」可能性はゼロではなかったのです。

しかし、2005年からの改正破産法にともない、この民法第621条は削除されています。そのため、自己破産をしたことや破産の手続きを進めていることが家主や管理会社などに知られてしまったとしても、それが原因でアパートを解約させられることは法的に不可能となっています。

さらにいえば、現実的には家主や管理会社には破産の事実がばれる可能性は極めて低く、破産者が自分から言わない限り、あるいは事実をする人が告げるなどしなければ、破産したのかなど知ることができません。

なにより、現実的に破産者なんだからアパートを出て行ってくれと追い出されるケースはありません。破産者であったとしても、ちゃんと家賃を支払い入居者としてのマナーとルールさえ守っていれば、強制的に解約させられるケースはまずありません。

破産手続きをしたとしても、アパートや賃貸マンションはそのまま住み続けることができますし、家主や管理会社に何一つ報告する義務もありません。

問題となるのが、持家などに住んでいて自己破産をして、持家が換価処分されたときです。持家を処分してしまった場合、アパートや賃貸マンションへ引っ越ししなければなりませんが、自己破産をしている場合、入居審査に落ちる可能性があるのです。

次の項で、入居審査に落ちる理由について解説をしています。

入居審査に落ちる理由は?

自己破産をしている人は、カードローン(キャッシング)やクレジットカードの審査に通過するということは原則ありません。

同様に、自己破産をすると賃貸契約の際の保証会社の審査に落ちる可能性があります。現在、ほとんどの賃貸物件との契約は、家賃保証会社との契約もセットになっています。そのため、物件賃貸時にまとめ契約をすることが多くなります。

家賃保証会社というのは、もし借り主が家賃を払えなくなったときに一時的に代わりに支払をおこなってくれる会社です。立て替えるのは一時的なものであり、後から借主に請求をおこないます。

賃貸経営をおこなっているオーナーとしての一番のリスクは入居者からの家賃の不払いです。そのため、このリスクを回避するために賃貸物件の契約時に家賃保証会社との契約も必要とするケースが多くなります。

この入居審査に落ちてしまう大きな原因は、この家賃保証会社にあります。

家賃保証会社は自己破産履歴をみることができるのか

自己破産後に入居審査に落ちてしまうのは、自己破産した過去が相手にばれてしまうからです。

concierge
オーナーや不動産会社、賃貸保証会社としては家賃の滞納や問題を起こさない信用のおける人に入居してもらいたいと考えるのが当然です。

自己破産をした過去がある人の場合、信用力が落ちていますので契約をしたくないと考えるのが普通です。過去に一度でも金融事故を起こした人と契約するには、それなりのリスクがあり、入居審査の通過をみおくり契約を断るようにしています。

そして、不動産会社や家賃保証会社は「信用情報機関」と呼ばれる機関とつながっており、家賃保証会社は自己破産者の有無を確認することが可能なのです。

信用情報機関とは?

信用情報機関とは、

  • CIC
  • JICC
  • KSC

この3社があります。

信用情報機関は、クレジットカードやローンの利用状況、滞納状況などの個人情報をすべてまとめている機関になります。基本的に金融機関は前述したCIC、JICC、KSCの3社のいずれかに加盟しており、自社の顧客情報を伝えます。

また、3社の信用情報機関ないではその情報が共有されており、加盟している金融機関にも情報のフィードバックがなされます。

ひとつの金融機関で登録した顧客情報は、信用情報機関を通してすべての金融機関で共有されることになります。

自己破産や借金の滞納をすること、すべての金融機関でカードの作成や融資を断られるようになるのは、信用情報機関が顧客の情報を共有しているからです。

自己破産が原因で入居審査に落ちてしまうのは、家賃保証会社が信用情報機関に所属している場合があります。

すべての家賃保証会社が信用情報機関に加盟しているわけではない

家賃保証会社が信用情報機関に加盟しており、自己破産履歴をチェックすることができるのであれば、自己破産をした人全員が入居審査に落ちてしまうでしょう。

ですが、前述したとおり、インターネット上では自己破産をしても審査に通過したという報告があるのは矛盾していることになります。これはデマなのでしょうか?

結論からいえばデマではなく、実はすべての家賃保証会社が信用情報機関に加盟しているわけではないのです。所属していない家賃保証会社も実はたくさんあります。そもそもですが、家賃の立て替えをするという目的では、信用情報機関に加盟することはできません。

加盟している家賃保証会社は、信販会社として運営、活動をしています。信販会社とはおもにクレジットカードの契約を生業にしている企業であり、クレジットカードを扱っているので、信用情報機関に加盟することができるわけです。これらを信販系の保証会社と呼びます。

つまり、注意しなければならないのは、信販系の家賃保証会社です。

信販系の保証会社の代表的なところは、

  • オリコ
  • ジャックス

このような信販会社です。

オリコやジャックスなどは、信用情報機関の個人信用情報を参照します。そのため、このような信販会社が家賃保証会社になっている場合、自己破産をしていると賃貸契約を結ぶのは難しくなるでしょう。

たとえば、日本セーフティーはセディナと提携して家賃保証サービスをおこなっています。

まずは、セディナが個人信用情報機関の情報を参照し、次に日本セーフティーが家賃保証の審査をするという二重の審査がありますので、信販系の賃貸保証会社の審査が厳しくなるのです。

信用情報機関に個人信用情報が登録される期間は決まっています。自己破産の場合5年~10年経過ですべての信用情報機関から個人信用情報は抹消されます。

そのあとであれば、自己破産をした人であっても、オリコやジャックスという信販系の保証会社でも審査に通過する可能性は十分にあります。

しかし、自己破産をして5年以内の場合、または、オリコやジャックスなどで金融事故をしたことがある場合、信販系の家賃保証会社は避けるべきです。そして、自己破産や金融事故をおこした経験がある場合、信販系以外の保証会社のほうが審査通過の可能性は高くなります。

対して、信販会社以外の多くの賃貸保証会社は信用情報機関に加盟していませんので、契約者の過去の金融事故についてばれることはありません。自己破産をしていても入居審査を通過できる可能性は高くなります。

ネット上で、自己破産後に入居審査に通った、通らなかった2つの体験談があるのはこれが主な原因です。

信販系以外の保証会社ならブラックでも審査に通過するのか

信販系以外の保証会社なら、金融事故をおこしたブラック状態でも絶対に通過することが可能なのでしょうか?

絶対に通るというわけではありませんが、信販系よりも通過の可能性が高くなります。審査のハードルでいえば、信販系が一番難しく、クレジットカード審査のノウハウがありますので、審査についていうのであればレベルが高くなります。

そのため、信販系以外の保証会社の審査はそう難しくありません。現在、金融事故をおこしてブラック状態であっても、審査に通過する可能性が十分に高くなります。

自分から自己破産をしたことを言わない限り自己破産をしたことはわかりません。それよりも、過去に家賃の滞納があったことのほうが問題視されてしまうケースがあります。

家賃滞納記録を共有している家賃保証会社

信販会社以外が運営している家賃保証会社を探せばいいのですが、注意すべきポイントとして、家賃滞納記録を共有している家賃保証会社のグループがあることです。これは信販会社には限りません。

これらの会社は 全国賃貸保証業協会(LICC) と呼ばれる団体に所属しています。信用情報機関と同じように顧客の登録情報を共有しています。そして、共有情報のひとつに過去の家賃滞納記録があります。以前、この全国賃貸保証業協会に所属している家賃保証会社と契約していて、長期的に滞納した過去がある人は、入居審査で圧倒的に不利になります。

全国賃貸保証業協会に所属していない家賃保証会社には情報は伝えられていないので、過去に家賃滞納をしていても、全国賃貸保証業協会に所属していない家賃保証会社と契約する場合にはデメリットにはなりません。

また、過去に滞納があっても完済してから5年経過すれば滞納記録は抹消されます。この完済には自己破産による借金の消滅も含まれています。そのため、自己破産後、5年以上経過しているなら入居審査で不利になることはありません。

信販会社や全国賃貸保証業協会に加盟している会社について

信販会社系列

信販会社は基本的に信用情報機関に加盟しています。直近5年以内に自己破産の経験がある人はこれらの会社を避けたほうが安全です。

  • アプラス
  • オリエントコーポレーション(オリコ)
  • ジャックス
  • セゾン
  • リクルートフォレントインシェア

全国賃貸保証業協会加盟系列

全国賃貸保証業協会に加盟している会は家賃の滞納記録などを共有しています。直近5年以内に家賃滞納をしていた人は要注意となります。

  • 全保連
  • アルファー
  • エルズサポート
  • 近畿保証サービス
  • 興和アシスト

信販会社系列でも全国賃貸保証業協会系列でもない会社

下記の企業は、信用情報機関、全国賃貸保証業協会のどちらにも所属していないため、過去に自己破産や家賃滞納をしていても入居審査に影響がないことが多くなります。

  • Casa(カーサ)
  • 日本セーフティー
  • ALEMO(アレモ)
  • 日本賃貸保証
  • イントラスト

これ以外にも多くの家賃保証会社がありますので、事前に調べておくことをおすすめします。

保証会社も本当は審査に通したい

家賃保証会社というのは、町の不動産屋を回り営業をかけます。

信販系保証会社は、クレジットカードという本業の収入があるので、審査を厳しくしても特に問題はありません。しかし、それ以外の家賃保証会社は競合が多いので、審査をあまり厳しくできない事情があるのです。

そういった事情があるのに、簡単に審査に落としていたら、他の保証会社に乗りかえられます。保証会社としては、そこは避けたいのです。

審査に通りやすい物件の探し方

基本的に物件のオーナーや不動産会社は自己破産の履歴を調べることはできませんから、注意すべき家賃保証会社だけということになります。家賃保証会社は信販会社と全国賃貸保証業協会加盟系列以外の物件から探せばいいのです。

物件紹介サイトを上手く使い分ける

賃貸物件を探すとき、多くの人は物件紹介サイトを参考にする方が多くなると思います。

物件紹介サイトにはそれぞれ特徴があり、それを知って上手に使い分けることで入居審査に通りやすい物件を見つけやすくなります。

物件紹介サイトは大まかに3種類に分けることができます。

  • 不動産会社が運営をしていて、紹介している物件もすべてその不動産会社のものであるサイト
  • 自社の紹介がメインであるが他社物件もいくつか紹介しているサイト
  • 他社物件のみを紹介しているサイト

他社物件を紹介しているサイトは、自社では不動産を取り扱っておらず、主にインターネット上での広告業をメインとしている企業が運営している場合が多くなります。

これら3つの中でおすすめなのは、他社物件のみを紹介しているサイトになります。

理由としましては、同じ不動産会社が管理、紹介している物件は、家賃保証会社も統一されていることが多いからです。つまり、不動産会社が運営しているサイトで、自社物件だけを紹介しているサイトだとしたら、そこで紹介されている物件はすべて同じ家賃保証会社である可能性が高くなります。

また、その家賃保証会社がもし信販会社系列や全国賃貸保証業協会系列だったとしたら、どれを選んでも入居審査には通りづらいことになります。対して、他社物件を多く紹介しているサイトであれば、さまざまな不動産会社が管理している物件を紹介しているということになり、対応している家賃保証会社にも種類が生まれるわけです。

さまざまな他社物件を紹介しているサイト

自己破産をして、なかなか入居審査に通過しない場合、下記のサイトで紹介されている物件に申し込んでみましょう。

  • SUUMO(リクルート)
  • ホームズ(株式会社ネクスト)
  • スマイティ(価格コムグループ)
  • アットホーム(アットホーム株式会社)

連帯保証人を設定することで、家賃保証会社が不必要なケース

賃貸物件を契約する際には、必ず家賃保証会社とも契約しなければならないと紹介してきました。しかし、家賃保証会社との契約を必要としないケースもあります。

それは、連帯保証人を設定することです。本人が家賃を支払えないときに代わりに立て替えてくれる人を用意すればいいのです。連帯保証人を立てれば問題は解決する可能性が高くなります。

しかし、多くの物件は家賃保証会社との契約が必要であったり、連帯保証人、家賃保証会社の両方が必要なケースもあったりします。

賃貸保証会社からの審査電話で注意すること

賃貸保証会社であれば、自己破産の記録はわかりません。しかし、気をつけなければならないこととして、賃貸保証会社からの審査電話です。

審査時にかかってくる電話対応により審査に落ちてしまうケースがあります。それは、馬鹿正直に自己破産を起こしたということをしゃべってしまうことです。

賃貸保証会社がわからないことを自らいう必要はありません。そもそも、賃貸借契約の審査に過去の自己破産やクレジットカードでの自己は関係ありません。

まとめ

持家を持っている場合、自己破産をすると換価処分されてしまいます。しかし、賃貸契約のアパートやマンションの場合、破産者の財産ではありませんので処分の対象にはなりません。

自己破産をしてから入居先を探す場合、賃貸保証会社と契約を結ぶことができなければ、賃貸契約を結ぶことができません。

賃貸保証会社は、信販系の会社とそれ以外の会社があります。信販系の賃貸保証会社の場合、自己破産者をしてブラックリストに載っている5年間は審査通過が難しくなります。

また、全国賃貸保証業協会に加盟している賃貸保証会社は、過去の家賃の滞納記録があると審査通過が難しくなります。

つまり、信販系でなく全国賃貸保証業協会ではない賃貸保証会社にするか、連帯保証人を立てるかなどして、賃貸契約を結びやすくなります。

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